,欢迎来到银滩房产网!
您的当前位置:首页 >> 房产新闻 >> 全国楼市拐点已经到来
全国楼市拐点已经到来
2011-9-27 14:20:00  阅读:3266次
 

中国人有着一个致命的通病,叫做“不到黄河心不死”,又或者叫做“不见棺材不掉泪”,个中含义世人皆知。而最悲哀的,恐怕就是房地产业界的人,不到楼市面临崩盘的时候,大部分人是不会承认有着所谓的“拐点”。所以,像笔者这样年初就发出警告的人,总会被业界认为是危言耸听,或者妖言惑众。在第一季度被誉为“史上最严厉调控措施”北京版国十六条出台之后,笔者发出年内北京郊区房价可能下跌15%-20%的警告,并预言今年第三季度将是楼市拐点,业界就不断有质疑之声。

或者,就像在一个封闭的大剧院中,人山人海挤在一起看演出,站在高出的人看到剧场之内有火苗,于是发出警告,提醒大家撤离,这时候多半没有人会听,而远离火苗的人则会大骂危言耸听;然后,火苗越来越大,周边的观众开始撤离,但远处的人依然无动于衷;最后,当火势已经无法控制,出口挤满了跑路的人,最终,堵死的出口,逃命的少数,而多数的人只能等待着死亡或者消防员的到来。

大家觉得这是否就像当今的房地产行业?

在限购政策出台之后,市场的份额就是既定的,在10号笔者新书《地产真相》发布会上,北京万科副总肖劲公布万科市场部门所做的一份调查显示,北京有资格有能力购房家庭不到3%,毛大庆则明确说,现在的情况就是每卖一套房子就少一个客户。

结论,就是谁先卖谁就抢占了份额,越往后,销售难度越大而降价幅度越大。

所以,年初我呼吁开发商降价就是这个道理,可惜,多数的开发商总是要等到大部分人开始降价大势已去之后才醒悟。

早先远洋一方仅仅小幅降价就可以取得非常好的销售结果,而现在呢?看看同样通州的项目:润丰领尚五折开盘;京贸国际从28000叫价降价至19000之后再降至14000;华业东方从24000预售目标降价至15000元开盘;这些项目毫无意外,价格做了巨大的让步,部分项目相比报价直接5折,而通州目前在售项目销售16000/平方米的大致平均水平,相比10年初24000-26000/平方米的价格,至少下跌了35%,价格的巨大让步并没有引起市场的强烈反响,主要是因为目前市场上有资格买房的客户太少,而有资格买房的客户其中,大部分人根本无力承受现有的房价水平,即便价格再度下跌,市场容量依然有限。

    实际上,9月份已经成为北京楼市近年来最为低迷的所谓“金九”,截止到2011921日,全市共有111971套住宅可售,总面积为1424.2981万平米,其中期房74219套,现房37752套,楼市的供应量已达历史峰值。而销售量则陷入最低迷状态。截至919日,9月内供应的住宅项目合计为16个,提供的住宅套数合计为5946套,而截至日前已经签约的套数仅为206套,且主要集中在两个价格下调的项目,当月的累积签约率只有3.5%。创造了限购后的新低。由于“限购”政策的作用,今年9月北京楼市“金九”不再,北京商品房的成交量相比去年及前年同期均有非常大幅度的下调,前19天,商品房住宅签约套数为2735套,尽管二手房报价全面下调1.78%,其住宅签约套数为4233套成交量甚至不足20099月同期的1/4。同比下跌幅度达到了73.4%

成交量步步下跌也引发了成交价格的走低,据北京市房地产交易管理网的统计显示,今年前5月北京市新建普通住房成交均价为14127元/平方米,比房价控制目标14847元/平方米下降4.8%,前6月为13948元/平方米,比调控目标下降6.1%,前7月为13623元/平方米,比调控目标下降8.2%,可见北京市新建普通住房成交均价呈下降走势。

而中房信CRIC研究中心数据显示,截至920日,上海商品住宅9月的成交面积仅为41.2万平方米,而如果按照这20天的销售速度来估算,9月全月上海商品住宅的成交面积将在60万平方米左右,接近2008年的近5年最低量。近5年来上海9月传统销售旺季的成交面积分别为:20079217万平方米、200849万平方米、2009150万平方米、2010131万平方米。9月上海楼市成交量相比2010年,下跌幅度将超过50%

在成交量和成交价格双双下跌的局面下,限购政策的威力成为开发商的噩梦,而相比限购,限贷政策对开发商则直接套上紧箍咒。现有的融资平台中,银行贷款已经全面封死,不但开发贷全面停批,许多已经销售的房子,按揭贷款也处于全面停滞状态;信托融资全国平均成本已经超过20%,即便这样,小公司还拿不到。在浙江、福建,房企民间融资的成本已经高达5分,伴随着年底工程款支付、贷款到期、税务清剿。。。等用钱高峰,房企资金链将变得异常紧张,全国楼市拐点即将全面来临。

这一轮调控,将会有许多在08年侥幸逃生的房企被淘汰。

正如笔者之前所说,这不是赛跑,是逃生。